Understanding Types of Land Mutation (Intiqal) in Pakistan
Land mutation, known as "Intiqal" (انتقال) in Pakistan, is the official process through which ownership rights of a property are transferred from one person to another. Mutation is recorded in the revenue records maintained by the Board of Revenue (BOR).
There are several types of mutations, each with its own legal process, documentation, and fee requirements.
The most common are Sale, Mortgage, Court Decree, Hiba (Gift), Tamleek/Tabadla (Family Transfer), and Inheritance (Warasat).
پاکستان میں زمین کا انتقال، جسے "انتقال" کہا جاتا ہے، ایک ایسا سرکاری عمل ہے جس کے ذریعے زمین کی ملکیت ایک شخص سے دوسرے شخص کو منتقل کی جاتی ہے۔
یہ ریکارڈ بورڈ آف ریونیو (BOR) کے ریکارڈ میں درج کیا جاتا ہے۔
زمین کے انتقال کی کئی اقسام ہیں جن میں سب سے عام اقسام یہ ہیں:
فروخت (Sale)، رہن (Mortgage)، عدالت کا فیصلہ (Court Decree)، ہبہ (Gift)، تملیک/تبادلہ (Family Transfer)، اور وراثت (Inheritance/Warasat)۔
📋 Types of Mutation and Their Legal Process
Below is a comparison of different types of land mutations in Pakistan with their key requirements:
| Mutation Type انتقال کی قسم | Key Document Required اہم دستاویز | Registration Required رجسٹری لازمی؟ | Fee / Duty فیس / ڈیوٹی | Remarks نوٹ |
|---|---|---|---|---|
| Sale (Buy/Sell) بیع/فروخت/خریداری | 1: Property Documents (Fard, Khasra, etc.) 2: CNICs of Buyer, Seller & Witnesses 3: Registry (Sale Deed) | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | 1: Stamp Duty Or BOR Fee 2: TMA Fee 3: FBR Advance Tax | Common in urban & rural areas |
| Mortgage رہن | 1: Bank Mortgage Letter 2: Zarai Pas Book 3: Mortgage Deed if required | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | 1: Stamp Duty (varies) 2: PLRA Service Charges (Punjab) 3: BOR FEE | Property pledged against loan |
| Court Decree عدالتی فیصلہ | 1: Certified Court Judgment 2: Approval From ADC(R) | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | Minimal Fee | Implemented after court order |
| Hiba (Gift) ہبہ | Gift Deed | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | Registry Fee / Mutation Fee | Fee Varies if within family or outside |
| Tamleek تملیک | 1: FRC Or Shajrah 2: Presence of donor and donee | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | Nominal Charges | Common among family members |
| Tabadla/Exchange تبادلہ | 1: Duly filled application form (available at the Arazi Record Center (ARC)) 2: CNIC copies of both parties involved 3: Presence of both parties 4: Fard-e-Malkiat 5: Two Witnesses | ✅ Yes, if Land is in TMA Boundary | All Fees Applicable Except TMA | Common in Rural & Urban Area |
| Inheritance (Warasat) وراثت | 1: Heirship Certificate / FRC / Shajrah(Patwari) 2: Death Certificate 3: Ad In NewsPaper 4: Fard-e-Malkiat 5: Presence of one Legal Heir | No ❌ | Mutation Fee (Fixed: ~1500 PKR) | FBR & TMA Tax not applicable |
Conclusion / نتیجہ
Understanding the different types of mutations in Pakistan helps landowners and buyers ensure legal compliance and avoid disputes.
While sale, mortgage, and court decree require formal registration, family transfers, gifts, and inheritance have simpler processes but still need to be recorded in revenue records for legal recognition.
Always verify updated government rules before proceeding with any mutation.
پاکستان میں انتقال کی اقسام کو سمجھنا زمین کے مالکان اور خریداروں کے لیے قانونی تقاضوں کو پورا کرنے اور تنازعات سے بچنے میں مددگار ثابت ہوتا ہے۔
فروخت، رہن اور عدالتی فیصلے کے انتقال رجسٹری کے ذریعے لازمی ہوتے ہیں، جبکہ ہبہ، تملیک اور وراثت کے انتقال کا عمل نسبتاً آسان ہے لیکن اسے ریونیو ریکارڈ میں درج کروانا ضروری ہے تاکہ قانونی طور پر تسلیم کیا جا سکے۔
ہمیشہ کسی بھی انتقال سے پہلے تازہ ترین سرکاری قواعد کی تصدیق ضرور کریں۔
