Difference Between Registry and Intiqal in Land Records
When dealing with property transactions in Pakistan, two important terms appear repeatedly: Registry (رجسٹری) and Mutation / Intiqal (انتقال).
Though often confused as the same, they serve very different legal and administrative purposes. Understanding their difference is crucial for secure property ownership.
پاکستان میں زمین کی خرید و فروخت کے دوران دو اہم اصطلاحات سامنے آتی ہیں: رجسٹری اور انتقال۔
بظاہر یہ دونوں ایک جیسے لگتے ہیں لیکن حقیقت میں ان کا مقصد اور حیثیت مختلف ہے۔
ان کے فرق کو سمجھنا محفوظ جائیداد کے لین دین کے لیے بہت ضروری ہے۔
📌 What is Registry (رجسٹری) ?
Registry is the legal sale deed of a property registered by the Sub-Registrar Office under the law.
It is the strongest proof of ownership in the eyes of the court. Only a civil court has the power to cancel or declare it void.
رجسٹری جائیداد کی قانونی فروخت کی دستاویز ہے جو سب رجسٹرار آفس کے تحت رجسٹر کی جاتی ہے۔
یہ عدالت میں ملکیت کا سب سے مضبوط ثبوت ہے۔ صرف سول کورٹ کو یہ اختیار حاصل ہے کہ وہ رجسٹری کو کالعدم قرار دے۔
📌 What is Intiqal / Mutation (انتقال) ?
Mutation (Intiqal) is an administrative record update in the Revenue Department (Patwari / Arazi Record Center).
It reflects the transfer of ownership in government land records after a sale, inheritance, or gift.
Unlike Registry, a mutation can be challenged before higher Revenue Officers like AC, DC, or Commissioner.
انتقال (Mutation) صرف ایک انتظامی عمل ہے جو ریونیو ریکارڈ میں درج کیا جاتا ہے۔
یہ زمین کی ملکیت کی تبدیلی کو ظاہر کرتا ہے جیسے فروخت، وراثت یا تحفہ۔
رجسٹری کے برعکس، انتقال کو اعلیٰ ریونیو افسران جیسے اسسٹنٹ کمشنر، ڈپٹی کمشنر یا کمشنر کے سامنے چیلنج کیا جا سکتا ہے۔
📌Additional Point (اضافی نکتہ) ?
According to the Land Revenue Act, mutation (intiqal) cannot be performed in urban areas or within the boundaries of the TMA (Tehsil Municipal Administration). In such cases, only registry (registered deed) is applicable. However, registry can be performed in any area, whether it is rural or urban. In the case of rural or agricultural (zarai) land, both mutation (intiqal) and registry can be performed.
لینڈ ریونیو ایکٹ کے مطابق انتقال (Mutation / Intiqal) شہری علاقوں یا ٹی ایم اے (تحصیل میونسپل ایڈمنسٹریشن) کی حدود میں نہیں کیا جا سکتا۔ ایسے معاملات میں صرف رجسٹری کی جاتی ہے۔ تاہم، رجسٹری کسی بھی علاقے (دیہی یا شہری) میں کی جا سکتی ہے۔ جبکہ دیہی یا زرعی زمین کے معاملات میں رجسٹری کے ساتھ ساتھ انتقال (Mutation / Intiqal) بھی کیا جا سکتا ہے۔
✅ Pros & Cons of Registry vs Intiqal
| Aspect پہلو | Registry رجسٹری | Intiqal / Mutation انتقال |
|---|---|---|
| Legal Standing قانونی حیثیت | Strong legal proof – only civil court can cancel | Administrative record – can be challenged before AC/DC/Commissioner |
| Authority ادارہ | Sub-Registrar Office | Revenue Department (Patwari / Arazi Record Center) |
| Strength طاقت | Superior in law, strong ownership document | Necessary for updating land records, but weaker legally |
| Weakness کمزوری | Costly & time consuming | Not absolute proof of ownership – can be reversed |
Conclusion / نتیجہ
Registry and Intiqal both play important roles in land transactions.
Registry provides strong legal ownership, while Mutation ensures administrative record updation.
For secure property ownership, both steps are necessary – Registry for legal strength and Mutation for revenue records.
رجسٹری اور انتقال دونوں زمین کے لین دین میں اہم کردار ادا کرتے ہیں۔
رجسٹری قانونی طور پر ملکیت کا مضبوط ثبوت ہے، جبکہ انتقال ریونیو ریکارڈ کی درستگی کے لیے ضروری ہے۔
محفوظ جائیداد کی ملکیت کے لیے دونوں کا ہونا لازمی ہے۔
